Hvor mye må man ha i egenkapital til bolig i Spania?
Et av de første spørsmålene enhver potensiell boligkjøper i Spania stiller er: hva må jeg ha med? Her er en konkret gjennomgang av egenkapital, skatter og avgifter — med eksempler.
Boliglån i Spania som non-resident
Spanske banker låner typisk non-residenter 60-70 % av boligens vurderingspris (mot 80-85 % til residenter). Det betyr at du som norsk non-resident-kjøper må ha minimum 30-40 % av kjøpesummen klar i egenkapital — pluss kjøpsrelaterte skatter og avgifter i tillegg.
Skatter og avgifter ved kjøpet: 10-13 % ekstra
I tillegg til kjøpesummen må du budsjettere med:
- Overdragelsesavgift (ITP): 6-10 % av kjøpesummen ved brukt bolig (varierer per region — Andalusia 7 %, Valencia 10 %)
- Stempelavgift (AJD): 1-2 % ved nybygg (sammen med moms/IVA på 10 %)
- Notargebyr: Typisk 600-1.500 EUR
- Tinglysingsgebyr: Typisk 300-900 EUR
- Advokatkostnader: Typisk 1 % av kjøpesummen
- Eiendomsmeglerens eventuelle kjøpergebyr: Sjeldent ved spanske handler, men forekommer
Konkret eksempel: 250.000 EUR bolig
For en brukt leilighet til 250.000 EUR i Andalusia som non-resident med spansk lån:
- Boligens pris: 250.000 EUR
- Spansk lån (maks 70 %): 175.000 EUR
- Egenkapital til selve boligen: 75.000 EUR
- ITP 7 %: 17.500 EUR
- Notar, tinglysing, advokat: ca. 3.500 EUR
- Total egenkapital som må brukes: ca. 96.000 EUR
Alternativ til spansk lån: Mange nordmenn refinansierer den norske boligen sin for å finansiere den spanske. Det gir typisk bedre lånevilkår enn et spansk non-resident-lån, og du unngår den spanske lånesaksprosessen.
Kjøp med norsk friverdi
Å låne mot friverdien i den norske boligen for å finansiere en spansk bolig er svært utbredt og foretrukket av de fleste rådgivere fremfor et spansk non-resident-lån. Du låner billigere, unngår den byråkratiske spanske låneprosessen og beholder fleksibilitet. Husk at eventuelle renteutgifter på et norsk lån til en spansk bolig kan ha andre fradragsregler enn et lån til en norsk bolig — sjekk med en rådgiver.
Kontantbeholdning eller finansiering?
Mange nordmenn som har solgt en norsk bolig, kjøper direkte kontant i Spania. Det forenkler prosessen markant — ingen bankgodkjenning, ingen dokumentasjonskrav til långivere, og mulighet til å handle raskt i en konkurransesituasjon om en attraktiv eiendom.
Ofte stilte spørsmål om egenkapital og finansiering
Kan jeg få et spansk lån som nordmann?
Ja, de fleste store spanske bankene (Santander, BBVA, CaixaBank) låner til non-residenter, men til lavere belåningsgrad (maks 60-70 %) og typisk med krav om dokumentasjon av inntekt, eksisterende gjeld og eiendeler. Prosessen kan ta 4-8 uker.
Kan skatter og avgifter forhandles ned?
Overdragelsesavgiften (ITP) er fastsatt av regionen og kan ikke forhandles. Advokat- og meglerhonorarer er til forhandling, men det er også der du minst bør spare — god rådgivning ved et boligkjøp betaler seg.
Når må pengene stå klare?
Typisk betales 10 % som depositum ved underskriving av arras-kontrakten (innen de første ukene etter avtale). Resten betales ved notarmøtet, typisk 1-3 måneder senere. Sørg for å ha pengene klare på spansk konto i god tid før notarmøtet.
Har du spørsmål?
Kontakt oss og vi hjelper deg videre med boligplanen din i Spania.