Eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist ein Traum für viele Deutsche, Österreicher und Schweizer — doch der Prozess unterscheidet sich vom heimischen. Der spanische Immobilienkauf umfasst eine spanische Steuernummer (NIE), einen privaten Vertrag, den Abschluss beim Notar und eine Reihe von Steuern. Dieser Guide erklärt alles von Anfang bis Ende.
Schritt 1: Die NIE-Nummer
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre spanische Steuernummer und ist Pflicht für jeden Immobilienkauf, die Eröffnung eines Bankkontos und die Zahlung spanischer Steuern. Sie können die NIE beim spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder direkt bei einer policía nacional-Dienststelle in Spanien beantragen.
Tipp: Erteilen Sie Ihrem spanischen Anwalt eine Vollmacht, damit er die NIE-Nummer für Sie beantragen kann. Das ist die einfachste Lösung und erfordert nicht Ihre persönliche Anwesenheit in Spanien.
Schritt 2: Ein spanisches Bankkonto eröffnen
Ein spanisches Bankkonto wird benötigt, um den Kaufpreis, laufende Rechnungen (IBI, Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren) und etwaige spanische Steuern zu bezahlen. Die großen spanischen Banken (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell) nehmen alle EU-Bürger als Kunden an, und die meisten akzeptieren auch Käufer von außerhalb der EU.
Schritt 3: Einen unabhängigen Anwalt beauftragen
Ein unabhängiger spanischer Anwalt (abogado), der AUSSCHLIESSLICH Ihre Interessen vertritt, ist unerlässlich. Der Anwalt prüft: die nota simple (Grundbuchauszug), den Bebauungsstatus, eventuelle Belastungen oder Hypotheken sowie unbezahlte Grundsteuern und Gemeinschaftsgebühren.
Achtung: Nutzen Sie KEINEN Anwalt, der mit dem Makler oder dem Bauträger verbunden ist. Beauftragen Sie immer Ihren eigenen, unabhängigen Anwalt.
Schritt 4: Der Arras-Vertrag (Reservierungsvertrag)
Vor dem endgültigen Abschluss beim Notar wird ein privater Vertrag (arras penitenciales) unterzeichnet, der beide Parteien bindet. Der Käufer zahlt in der Regel eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises. Zieht sich der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen. Zieht sich der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung.
Schritt 5: Der Abschluss beim Notar
Der endgültige Kauf erfolgt vor einem spanischen Notar (Notaría). Hier wird die öffentliche Kaufurkunde (escritura pública) unterzeichnet, der Restbetrag bezahlt und die Schlüssel übergeben. Alle Parteien (Käufer, Verkäufer, Bankvertreter bei einer Finanzierung) erscheinen persönlich oder durch Vollmacht vertreten.
Schritt 6: Steuern beim Kauf
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — bei Bestandsimmobilien: 6-10 % je nach Region. Andalusien: 7 %. Valencia: 10 %.
- IVA (Mehrwertsteuer) — bei Neubauten: 10 % (Wohnung) oder 21 % (Baugrundstück)
- AJD (Stempelsteuer) — bei Neubauten: 0,5-1,5 %
- Notargebühr — ca. 0,5-1 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung — ca. 0,3-0,8 % des Kaufpreises
- Anwaltshonorar — ca. 1-1,5 % des Kaufpreises
Schritt 7: Die Grundbucheintragung
Nach dem Abschluss beim Notar wird die Kaufurkunde im örtlichen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingetragen. Das schützt Ihr Eigentumsrecht gegenüber Dritten und wird dringend empfohlen, auch wenn es gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Der Vorgang dauert in der Regel 1-3 Monate.
Laufende Kosten als Eigentümer
- IBI — kommunale Grundsteuer (300-3.000 EUR/Jahr)
- Basura — Müllabfuhrgebühr
- Comunidad de propietarios — Gemeinschaftsgebühren in Wohnanlagen (500-3.000 EUR/Jahr)
- Versicherung — Hausrat- und Gebäudeversicherung
- Strom, Wasser, Gas — Nebenkosten