Å kjøpe bolig i Spania er en drøm for mange nordmenn — men prosessen skiller seg fra den i Norge. Spansk eiendomshandel innebærer et spansk skattenummer (NIE), privat kontrakt, notaroppgjør og en rekke skatter. Denne guiden forklarer alt fra start til slutt.
Steg 1: NIE-nummer
NIE (Número de Identidad de Extranjero) er ditt spanske skattenummer og er obligatorisk for alle eiendomshandler, åpning av bankkonto og betaling av spanske skatter. Du søker hos den spanske ambassaden i hjemlandet ditt eller direkte på en policía nacional-stasjon i Spania.
Tips: Gi advokaten din i Spania fullmakt til å søke om NIE-nummer på dine vegne. Det er den enkleste løsningen og krever ikke at du er personlig til stede i Spania.
Steg 2: Åpne en spansk bankkonto
En spansk bankkonto er nødvendig for å betale kjøpesummen, løpende regninger (IBI, strøm/vann, fellesutgifter) og eventuelle spanske skatter. De store spanske bankene (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell) tar alle imot EU-borgere som kunder, og de fleste godtar også kjøpere utenfor EU.
Steg 3: Engasjer en uavhengig advokat
En uavhengig spansk advokat (abogado) som KUN representerer dine interesser er avgjørende. Advokaten undersøker: nota simple (utdrag fra eiendomsregisteret), planstatus, eventuelle lån og heftelser, samt ubetalte eiendomsskatter og fellesutgifter.
Advarsel: Bruk IKKE en advokat som er knyttet til megleren eller utbyggeren. Engasjer alltid din egen uavhengige advokat.
Steg 4: Arras-kontrakten (reservasjonskontrakten)
Før den endelige handelen hos notaren inngås en privat kontrakt (arras penitenciales) som binder begge parter. Kjøper betaler normalt 10 % av kjøpesummen som depositum. Trekker selgeren seg, må de betale tilbake det dobbelte. Trekker kjøperen seg, taper de depositumet.
Steg 5: Handelen hos notaren
Den endelige handelen skjer hos en spansk notar (Notaría). Her underskrives det offentlige skjøtet (escritura pública), restbeløpet betales og nøklene overleveres. Alle parter (kjøper, selger, bankrepresentant ved lån) møter personlig eller via fullmakt.
Steg 6: Skatter ved kjøp
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — ved brukt eiendom: 6-10 % avhengig av region. Andalucía: 7 %. Valencia: 10 %.
- IVA (moms) — ved nybygg: 10 % (leilighet) eller 21 % (byggetomt)
- AJD (stempelavgift) — ved nybygg: 0,5-1,5 %
- Notargebyr — ca. 0,5-1 % av kjøpesummen
- Tinglysing — ca. 0,3-0,8 % av kjøpesummen
- Advokathonorar — ca. 1-1,5 % av kjøpesummen
Steg 7: Tinglysing
Etter handelen hos notaren tinglyses skjøtet i det lokale eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad). Dette beskytter eiendomsretten din mot tredjeparter og anbefales sterkt selv om det ikke er lovpålagt. Prosessen tar normalt 1-3 måneder.
Løpende utgifter som eier
- IBI — kommunal eiendomsskatt (300-3 000 EUR/år)
- Basura — avfallsavgift
- Comunidad de propietarios — fellesutgifter i urbanisasjoner (500-3 000 EUR/år)
- Forsikring — innbo- og bygningsforsikring
- Strøm, vann, gass — forsyninger