Welche Steuern zahlt man als Immobilienbesitzer in Spanien?
Als Immobilienbesitzer in Spanien begegnen Sie einer Reihe spanischer Steuern — sowohl laufend als auch beim Verkauf. Hier ist der gesamte Überblick darüber, was Sie zahlen müssen, wann und warum.
IBI — die laufende Grundsteuer
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die kommunale Grundsteuer, die jährlich gezahlt wird, berechnet auf Basis des Katasterwerts der Immobilie — nicht des Marktwerts. Typische Beträge: 300-800 EUR/Jahr für eine Wohnung, 800-3.000 EUR für eine Villa, abhängig von Gemeinde und Größe.
Unterstellte Einkommensteuer für Nicht-Residenten
Hier werden viele überrascht: Als Nicht-Resident-Eigentümer, der die Immobilie NICHT vermietet, müssen Sie trotzdem eine "fiktive" Mieteinkommensteuer (imputación de rentas) zahlen. Der Staat nimmt an, dass Sie 1,1-2% des Katasterwerts der Immobilie pro Jahr "verdienen" und besteuert dies mit 19% (für EU-Bürger). Für eine Immobilie mit Katasterwert von 100.000 EUR entspricht das etwa 200-400 EUR/Jahr an Steuer.
Steuer auf Mieteinnahme (bei Vermietung)
Vermieten Sie die Immobilie — kurz- oder langfristig — zahlen Sie 19% Steuer auf das Nettoeinkommen als EU-Bürger (Nicht-Resident). EU-Bürger können tatsächliche Kosten abziehen (Verwaltung, Instandhaltung, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Abschreibung). Nicht-EU-Bürger können keine Kosten abziehen und zahlen 24% der Bruttomiete.
Plusvalía — beim Verkauf
Die plusvalía municipal ist eine kommunale Steuer auf den offiziellen Anstieg des Katasterwerts des Grundstücks während der Besitzdauer. Die Höhe variiert von Gemeinde zu Gemeinde und hängt von der Besitzdauer ab — je länger, desto höher die plusvalía. Wird vom Verkäufer bezahlt.
Kapitalgewinnsteuer — beim Verkauf
Als Nicht-Resident zahlen Sie 19% des Gewinns (Verkaufspreis minus Kauf- und Verbesserungskosten) als Kapitalgewinnsteuer. Die spanischen Behörden behalten automatisch 3% des Verkaufsbetrags als Vorauszahlung ein — Ihre eventuelle Mehrkosten oder Rückzahlung wird anschließend abgerechnet.
Wichtiges Detail: Die Doppelbesteuerungsabkommen verhindern eine volle Doppelbesteuerung — Sie müssen nicht zweimal voll Steuer zahlen, aber Ihre spanische Steuer kann Ihre Steuererklärung in der Heimat beeinflussen. Konsultieren Sie immer einen Steuerberater, der die Regeln beider Länder kennt.
Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)
Spanien hat eine Vermögenssteuer, die von Region zu Region variiert. Manche Regionen (Madrid, Andalusien) haben sie faktisch abgeschafft, indem sie 100% bonificación gewähren, während andere Regionen (Valencia, Katalonien) sie erheben. Gilt typischerweise nur bei Vermögen über 700.000 EUR pro Person, sodass es die wenigsten Immobilienkäufer betrifft.
Wann müssen die spanischen Steuern erklärt werden?
- IBI: Wird automatisch von der Gemeinde erhoben — richten Sie eine Zahlungsregelung von Ihrem spanischen Bankkonto ein
- Unterstellte Einkommensteuer: Wird bis Ende Dezember für das vorhergehende Jahr erklärt und gezahlt
- Mieteinnahme: Wird vierteljährlich erklärt
- Kapitalgewinn beim Verkauf: Innerhalb von 4 Monaten nach Abschluss des Verkaufs
Häufig gestellte Fragen zu Steuern in Spanien
Muss ich in Spanien Steuer zahlen, auch wenn ich die Immobilie nur für Urlaub nutze?
Ja — als Nicht-Resident-Eigentümer zahlen Sie die unterstellte Einkommensteuer, auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten. Es ist keine große Ausgabe, aber sie überrascht viele beim ersten Mal.
Kann man die Kapitalgewinnsteuer beim Verkauf vermeiden?
Als Nicht-Resident können Sie sie nicht vermeiden, aber Sie können sie minimieren, indem Sie alle Verbesserungskosten über die Besitzdauer dokumentieren, da diese vom Gewinn abgezogen werden. Bewahren Sie alle Belege für Renovierungs- und Verbesserungskosten auf.
Wann sollte ich einen spanischen Steuerberater konsultieren?
Spätestens vor dem Kauf — und erneut vor dem Verkauf. Das sind zwei Zeitpunkte, an denen steuerliche Entscheidungen große Bedeutung für Ihre endgültige Bilanz haben, und ein gestor oder Steuerberater mit Spezialisierung auf Nicht-Resident-Besteuerung ist relativ günstig im Verhältnis zu potenziellen Ersparnissen.
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Kontaktieren Sie uns, und wir helfen Ihnen bei Ihren Immobilienplänen in Spanien.