Checkliste für den Immobilienkauf in Spanien — 15 Dinge, die Sie im Blick haben müssen
Ein Immobilienkauf in Spanien ist nicht schwer — aber er erfordert, dass die Dinge in der richtigen Reihenfolge erledigt werden. Hier ist die komplette Checkliste mit allen 15 Schritten vom Start bis zu den Schlüsseln.
Phase 1: Vorbereitung (vor der Abreise)
1. Klären Sie Ihr Budget und Finanzierung — Entscheiden Sie, ob Sie bar kaufen, Ihre heimische Immobilie beleihen oder einen spanischen Kredit beantragen. Siehe unseren Leitfaden zu Anzahlung und Finanzierung.
2. Beantragen Sie die NIE-Nummer — Starten Sie den NIE-Prozess früh — entweder über die spanische Botschaft oder über einen spanischen Anwalt. Ohne NIE-Nummer können Sie nichts rechtlich Bindendes in Spanien unterschreiben. Lesen Sie unseren NIE-Leitfaden für den gesamten Prozess.
3. Finden Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt — Finden Sie einen Anwalt, der ausschließlich Sie vertritt — nicht den Makler oder Verkäufer. Priorisieren Sie jemanden mit Erfahrung in internationalen Transaktionen.
4. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto — Der gesamte Zahlungsfluss beim Kauf muss über ein spanisches Konto laufen. Eröffnen Sie es, bevor Sie eine Immobilie finden, da der Prozess Zeit dauern kann.
Phase 2: Immobiliensuche
5. Definieren Sie Ihre Anforderungen — Entscheiden Sie Stadt, Immobilientyp, Größe, Budget und eventuelle Anforderungen an Vermietungspotenzial, Meerblick oder Lage in Gehweite von Strand/Stadt.
6. Besuchen und besichtigen Sie gründlich — Besuchen Sie die Immobilie zu verschiedenen Zeiten. Machen Sie Fotos und Notizen. Fragen Sie nach Gemeinschaftskosten, IBI, Instandhaltungszustand und eventuell geplanten Ausgaben in der Eigentümergemeinschaft.
7. Prüfen Sie die nota simple — Bitten Sie um die nota simple direkt vom Registro de la Propiedad (Ihr Anwalt kann sie einholen). Das ist das offizielle Dokument, das Eigentum, Belastungen und Schulden auf der Immobilie zeigt. Kaufen Sie niemals, ohne die nota simple gesehen und verstanden zu haben.
Phase 3: Das Geschäft
8. Verhandeln Sie den Preis — In Spanien gibt es typischerweise mehr Verhandlungsspielraum als erwartet — besonders in der Nebensaison und bei Immobilien, die schon eine Weile zum Verkauf stehen.
9. Unterschreiben Sie den Arras-Vertrag und zahlen Sie die Anzahlung — Typischerweise 10% des Kaufpreises. Stellen Sie sicher, dass der Vertrag arras penitenciales ist und einen Finanzierungsvorbehalt enthält, falls Sie einen Kredit benötigen. Lesen Sie unseren Leitfaden zum Arras-Vertrag.
10. Ihr Anwalt führt die Due Diligence durch — Der Anwalt verifiziert: Eigentum, keine versteckten Schulden, gültige Baugenehmigungen, IBI-Zahlungen sind aktuell, Gemeinschaftskosten sind bezahlt, keine illegalen Gebäude oder Dienstbarkeiten.
11. Organisieren Sie die Finanzierung — Überweisen Sie das Eigenkapital auf das spanische Konto. Nehmen Sie eventuell einen Kredit in der Heimat auf oder beantragen Sie einen spanischen Hypothekenkredit. Sorgen Sie dafür, dass das Geld mindestens eine Woche vor dem Notartermin bereit ist.
Timing: Vom Arras-Vertrag bis zum Notartermin sind es typischerweise 30-90 Tage. Nutzen Sie die Zeit für Due Diligence, Finanzierung und Registrierung der zu übernehmenden Versorgungsleistungen.
Phase 4: Übergabe und danach
12. Der Notartermin — Sie (oder Ihr Anwalt mit Vollmacht) treffen sich beim Notar mit dem Verkäufer. Der Notar liest den Vertrag vor, Sie zahlen den restlichen Kaufpreis, und die Schlüssel werden übergeben. Die Urkunde (escritura pública) wird ausgestellt.
13. Zahlen Sie Steuern und Gebühren — Übertragungssteuer (ITP), Stempelsteuer, Notar und Grundbuch — typischerweise 10-13% des Kaufpreises. Ihr Anwalt übernimmt normalerweise diese Zahlungen für Sie.
14. Tragen Sie die Immobilie ins Grundbuch ein — Ihr Anwalt registriert Ihr Eigentum im Registro de la Propiedad. Das dauert typischerweise 2-4 Wochen nach dem Notartermin.
15. Praktische Nachfolgeaufgaben — Übertragen Sie Strom, Wasser und Gas auf Ihren Namen. Richten Sie Zahlungsregelungen (domiciliación) für IBI und Gemeinschaftskosten ein. Schließen Sie eine Hausversicherung ab. Informieren Sie die Eigentümergemeinschaft über den neuen Eigentümer.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Spanien von Anfang bis Ende?
Von der ersten Kaufentscheidung bis Sie die Schlüssel haben, sind es typischerweise 3-6 Monate — einschließlich Immobiliensuche, Verhandlung, Arras-Vertrag und Notartermin. Haben Sie NIE-Nummer und Finanzierung von Anfang an bereit, kann der Prozess schneller gehen.
Muss ich persönlich zum Notartermin erscheinen?
Nein — Sie können Ihrem Anwalt eine Vollmacht (poder notarial) geben, beim Notartermin für Sie zu handeln. Das ist eine beliebte Lösung für alle, die nicht extra für diesen Zweck nach Spanien reisen können oder möchten.
Kann der Kauf trotzdem schiefgehen, wenn man alles richtig gemacht hat?
Das Risiko ist sehr gering mit einem kompetenten unabhängigen Anwalt und gründlicher Due Diligence. Geschäfte, die schiefgehen, passieren typischerweise entweder, weil man den Anwalt überspringt, die nota simple nicht gründlich genug prüft, oder in Sektoren mit besonderen regionalen rechtlichen Herausforderungen kauft (z. B. bestimmte Teile Andalusiens mit historisch illegaler Bebauung).
Bereit anzufangen? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch über Ihre Möglichkeiten — oder lesen Sie unseren großen Leitfaden zum Kauf einer Immobilie in Spanien für noch mehr Tiefe.
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