Das spanische Immobilienrecht basiert auf einem zivilrechtlichen System und unterscheidet sich deutlich von dem in deutschsprachigen Ländern. Das Registrierungssystem, die Steuern und die Vertragsstruktur sind anders — aber mit dem richtigen Wissen ist es gut zu bewältigen. Hier erklären wir die wichtigsten Begriffe.
Nota Simple — Ihr wichtigstes Dokument
Die nota simple ist ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch, der Eigentumsverhältnisse, eine Beschreibung der Immobilie sowie etwaige Belastungen, Hypotheken oder Dienstbarkeiten zeigt. Sie kostet rund 10 EUR und kann online über registradores.org bestellt werden. Ihr Anwalt sollte immer die nota simple einholen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Der Arras-Vertrag
Der private Reservierungsvertrag, der vor dem Abschluss beim Notar unterzeichnet wird. Es gibt drei Arten:
- Arras confirmatorias: eine einfache Bestätigung — keine automatische Verfallklausel
- Arras penitenciales: die häufigste Art — der Verkäufer zahlt bei Rücktritt den doppelten Betrag zurück; der Käufer verliert die Anzahlung
- Arras penales: die zurücktretende Partei haftet für einen Schadenersatz, der die Anzahlung übersteigen kann
Der Abschluss beim Notar und die escritura pública
Die escritura pública ist die öffentliche Kaufurkunde, die beim Notar unterzeichnet und registriert wird. Sie ist der rechtliche Eigentumsnachweis. Der Notar ist ein staatlicher Beamter, der die Identität prüft und sicherstellt, dass der Kauf dem spanischen Recht entspricht — er vertritt jedoch nicht speziell den Käufer oder den Verkäufer.
Registro de la Propiedad
Das spanische Grundbuchamt. Die Eintragung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen — sie schützt Ihr Eigentumsrecht gegen Ansprüche Dritter. Eine Immobilie kann nicht weiterverkauft werden, ohne dass der Anwalt des neuen Käufers das Register prüft.
Catastro und die katastrale Referenznummer
Das Catastro ist das spanische Katasterregister — eine vom Grundbuch getrennte Datenbank. Die katastrale Referenznummer (referencia catastral) ist die eindeutige Kennung der Immobilie für steuerliche Zwecke. Sie wird zur Berechnung der IBI verwendet und muss auf Energieausweisen und Rechnungen angegeben sein.
Comunidad de propietarios
Die Eigentümergemeinschaft in Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern. Alle Eigentümer sind automatisch Mitglieder und haften für unbezahlte Beiträge, die der vorherige Eigentümer hinterlassen hat. Prüfen Sie vor dem Kauf immer, ob Zahlungsrückstände bestehen.