Hvad kan man tjene på at udleje en bolig i Spanien?
Lejeindtægter fra en spansk bolig kan være en attraktiv indtægtskilde — men det reelle netto-afkast er ofte lavere end bruttotallene man ser annonceret. Her er det ærlige regnestykke.
Brutto-lejeindtægt: korttidsleje
I populære kystbyer som Marbella, Fuengirola eller Torrevieja kan en velplaceret 2-værelses lejlighed udlejes for 700-1.500 EUR om ugen i højsæsonen (juli-august), og 300-600 EUR om ugen i skuldersæsonen. Med en realistisk gennemsnitlig belægningsgrad på 50-60% over et helt år kan en sådan bolig generere 12.000-20.000 EUR i brutto-lejeindtægt årligt.
Brutto-lejeindtægt: langtidsleje
Langtidsleje giver en lavere men mere stabil indtægt — typisk 600-1.200 EUR/måned afhængigt af by og boligtype, svarende til 7.200-14.400 EUR/år, men med næsten 100% belægning og markant mindre administration.
Fradrag der skal med i regnestykket
- Forvaltningsgebyr — hvis du bruger et lokalt firma til korttidsudlejning, typisk 15-25% af lejeindtægten
- Rengøring mellem gæster — 40-80 EUR pr. udlejningsperiode ved korttidsleje
- Skat — 19% af nettoindtægten for EU-borgere
- Fællesudgifter, IBI og forsikring — løbende uanset udlejning
- Vedligehold og udskiftning af inventar — slid er højere ved gæsteomsætning
Realistisk netto-afkast
Når alle udgifter er trukket fra, ender det reelle årlige netto-afkast typisk på 3-6% af boligens værdi for korttidsleje i de bedste områder, og 2-4% for langtidsleje. Det er attraktivt sammenlignet med mange alternative investeringer, men markant lavere end de brutto-tal der ofte fremhæves i markedsføring.
Husk turistlicensen: Korttidsudlejning kræver en gyldig turistlicens fra de regionale myndigheder. Uden den risikerer du store bøder — se vores guide til udlejning af bolig i Spanien for den fulde proces.
Sæsonvariation i lejeindtægt
Korttidsudlejning er stærkt sæsonbetonet. Juli-august kan give 60-80% af den samlede årlige indtægt på trods af kun at udgøre to måneder, mens vintermånederne (november-februar) ofte har markant lavere belægning uden for de mest etablerede destinationer. Det betyder at din cash flow er ujævnt fordelt over året — værd at planlægge for, særligt hvis du finansierer boligen med lån.
Langtidsleje som risikoreduktion
Mange ejere vælger en hybrid-strategi: korttidsudlejning i højsæsonen og langtidsleje (3-6 måneder) i lavsæsonen til "vinterflygtninge" — primært nordeuropæere der søger varmere vintre. Det giver en mere stabil samlet indtægt end ren korttidsudlejning hele året.
Sammenligning med andre investeringsformer
Et netto-afkast på 3-6% årligt skal ses i sammenhæng med den potentielle værdistigning på selve ejendommen samt din mulighed for selv at bruge boligen til ferie. Sammenlignet med rene finansielle investeringer som aktier eller obligationer er afkastet ikke ekstraordinært højt, men kombinationen af løbende indtægt, mulig værdistigning og personlig brugsværdi gør regnestykket mere attraktivt end de isolerede procenttal antyder.
Markedsføring og synlighed påvirker dit faktiske afkast markant
To identiske boliger i samme bygning kan opnå vidt forskellige belægningsgrader afhængigt af hvor professionelt de markedsføres. Gode fotos, hurtig kommunikation med potentielle gæster, og tilstedeværelse på flere platforme samtidig (ikke kun Airbnb) kan øge belægningen markant og dermed det reelle afkast — ofte mere end den enkelte prisjustering kan.
Ofte stillede spørgsmål om udlejningsafkast i Spanien
Hvilken by giver det bedste udlejningsafkast?
Byer med stærk helårsturisme og lavere indgangspriser — som Torrevieja og Fuengirola — giver ofte det bedste procentuelle afkast, mens eksklusive områder som Marbella har højere absolutte lejepriser men også markant højere boligpriser, hvilket udjævner det procentuelle afkast.
Hvor meget skal jeg betale i skat af lejeindtægten?
Som EU-borger og ikke-resident betaler du 19% af nettoindtægten (efter fradragsberettigede udgifter) i spansk skat. Denne indtægt skal også opgives på din danske selvangivelse, men dobbeltbeskatningsaftalen forhindrer dobbeltbeskatning.
Kan jeg udleje min bolig uden turistlicens hvis det kun er få uger om året?
Nej, kravet om turistlicens gælder uanset omfanget af udlejningen i de fleste regioner. Selv sporadisk korttidsudlejning af få uger kræver registrering, og myndighederne har intensiveret kontrollen de seneste år.
Har du spørgsmål?
Kontakt os og vi hjælper dig videre med din boligplan i Spanien.